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2013, el año invisible del sector inmobiliario

Posted by: In: Inmobiliaria 03 Nov 2014 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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Si de verdad queremos comprender qué está ocurriendo en el mercado inmobiliario español deberíamos de una vez por todas obviar el año 2013 de cualquier análisis. No es cuestión de que seamos supersticiosos o tengamos fobia al número 13, es algo mucho más sencillo: para entender cualquier dato y analizar hacia dónde va el sector, mejor nos iría si hiciésemos el ejercicio de pensar que 2013 en realidad nunca existió.

Todos los expertos coinciden en calificar el año 2013 como el annus horribilis del sector, los cuatro trimestres más anormales, extraños y terribles que hemos vivido en probablemente toda la historia inmobiliaria contemporánea. La tormenta perfecta arrancó antes, a finales de 2011 cuando se generó un rally alcista de ventas basado no en una mejora del sector sino en una mera consecuencia de un acto político: la desaparición de la desgravación fiscal en diciembre de 2012, que provocó que se adelantaran miles de operaciones. Pero que erróneamente fue interpretado como un ya vamos a mejor.

A esta situación se sumaron varios factores simultáneos: coletazos de las fortísimas dudas sobre el futuro del euro y la economía europea que surgieron en el verano de 2012, pánico en los comités de riesgos de todas las entidades financieras (prácticamente dejaron a cero cualquier crédito hipotecario), expectativas negras o muy negras sobre el futuro inmediato en creación de empleo, crecimiento económico y productividad, y dudas sobre los portfolios de los bancos. En el plano social, fue un año convulso por los recortes de los gobiernos autonómicos y central, además de los ayuntamientos. Todos se alineó para que 2013 fuera, se mire como se mire, un año para olvidar.

Si comparamos la situación actual con lo que pasaba hace un año observamos que, por ejemplo, el dato de compraventas de viviendas analizado por el INE ofrece variaciones interanuales espectaculares (los datos del mes de marzo daban un crecimiento del 22,5% en sólo 12 meses), una tendencia que se repite a lo largo del año y que ha provocado grandes (y sonrojantes) titulares. La realidad es que en el mes de agosto (último dato publicado) se vendieron 23.525 viviendas en España, un 15,1% menos de las que se vendieron en el mismo mes… de 2012.

El mismo análisis se puede realizar con el número de hipotecas concedidas: los últimos datos referentes a julio de este año, cuando se concedieron 19.107 hipotecas deberían ponerse en contexto no comparándolos con 2013 -lo que supone un incremento del 31,4%- sino con 2012, cuando la caída es del 25,5%.

Mención aparte merece la evolución de los precios, que dependiendo de qué fuente ofrezca sus datos registran caídas o ligeras subidas si tomamos como referencia 2013: un -2,9% según el Ministerio de Fomento, un -4,4% según idealista o una subida del 0,8% según el INE. Si comparásemos los datos de los últimos meses con los de 2012, las caídas son aún mayores: según el INE el precio hoy ha caído un 11,3%, un 9,2% en el caso del Ministerio de Fomento o el 14,3% en el caso de idealista.

Ese agujero negro en el que entró la vivienda en 2013 supuso un socavón que nos está llevando a sobreponderar cualquier dato que a lo largo de este año nos ofrecen los distintos índices y que está generando una errónea sensación de lo peor ha pasado. No hay duda de que tenemos más crisis detrás de nosotros que delante, pero concluir que se está produciendo una evidente mejoría en el mercado inmobiliario basándonos únicamente en tasas de crecimiento de dos dígitos obtenidas cuando se comparan resultados de 2014 contra 2013 es, además de erróneo, peligroso: nos alejará un poco más del suelo del mercado y por consiguiente de la salida de la crisis

Si 2013 no existiera y comparásemos los datos de 2014 contra 2012 descubriremos que la crisis ciertamente está aminorándose pero que no estamos aún para tirar cohetes: podemos haber conseguido sacar al sector inmobiliario de la uci pero seguimos en planta. Aún quedan pendientes algunos ajustes antes de llegar al punto de equilibrio: mayor y mejor crédito, más ajustes de precio, mejora de los datos de empleo y una cierta sensación de certidumbre ante un futuro que hace 12 meses no sabíamos ni siquiera cómo sería para nosotros.

artículo escrito por Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com

Source: Idealista

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