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¿Buscas piso de alquiler en Madrid? Así están hoy los precios en la capital

Posted by: In: Inmobiliaria 08 May 2015 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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La crisis inmobiliaria, la dificultad de miles de ciudadanos de acceder a una vivienda en propiedad y los estragos de los desahucios han provocado un importante impulso para el mercado del alquiler en España. En los últimos siete años han sido muchos los ciudadanos y las familias que han sido expulsados del mercado de la propiedad y, ante la necesidad o las ganas de independizarse o formar una familia, sólo han encontrado salida en la vivienda en alquiler.

Así, aunque la vivienda en propiedad sigue ganando por goleada al alquiler –78% frente a 22%, nivel muy parecido al de finales de los 80–, lo cierto es que, en los últimos años, la balanza se inclina un poquito menos del lado de la propiedad y, aunque son muchos los expertos que consideran que difícilmente alcanzaremos los niveles de Europa, donde en algunos casos se llega al 50%, lo cierto es que algo está cambiando y “el alquiler ha venido para quedarse y no sólo como opción de vida, sino como inversión”, aseguraba tajantemente hace un mes Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com.

El alquiler en la Comunidad de Madrid, al igual que está sucediendo en el mercado de la compraventa de viviendas, muestra los primeros síntomas de recuperación y, de la misma manera, hay zonas que están despertando mayor interés que otras por parte de la demanda, lo que, a su vez, comienza a traducirse en una cierta tensión de los precios.

Las diferencias entre distritos son evidentes. No cuesta lo mismo alquilar un piso en pleno centro de la capital o en los barrios de Chamberí y Salamanca, donde el metro cuadrado roza los 14 euros –1.120 euros por un piso de 80 metros cuadrados–, que en Villaverde, Carabanchel o Puente de Vallecas, donde apenas se superan los 8 –640 euros por un piso de 80 metros cuadrados–.

Estas diferencias de precios se explican, en parte, por la ubicación de las viviendas –no se paga lo mismo por residir en el centro de la ciudad que a las afueras–, pero también por el exceso de oferta, como ha sucedido en los Paus de Carabanchel o de Vallecas, o por la fuerte demanda, como es el caso de Sanchinarro y Las Tablas, donde los expertos detectan mucha actividad debido a la presencia de Telefónica y al futuro aterrizaje de BBVA.

“En el norte y noroeste de Madrid comienza a verse una cierta tensión de precios debido al fuerte interés por algunas zonas como Sanchinarro o Las Tablas, y así lo refleja nuestro índice Mercado de Alquiler de Vivienda (IMAV)”, explica a El Confidencial David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro. “Por el contrario, en el sur o sureste de Madrid se invierte la fórmula y la menor demanda unida al exceso de oferta empujan los precios a la baja”.

Pero ¿qué es el IMAV? Se trata de un índice que mide la relación entre la oferta puntual de viviendas en alquiler y las búsquedas activas de inquilinos en un mercado local concreto y en un momento determinado.

Según este indicador, cualquier valor superior a 1 indica que la demanda es superior a la oferta, por lo que las tensiones sobre los precios serán alcistas, mientras que valores inferiores a 1 demuestran que la oferta supera a la demanda y, por tanto, en esos mercados los precios tenderán a bajar. IMAV altos, superiores a 2, pueden llegar a provocar burbujas en los precios, mientras que un IMAV excesivamente bajo puede ocasionar incluso descensos de las rentas.

Para que nos hagamos una idea de Madrid, en la Comunidad, el valor se situaba en 2014 en 1,84. “En el norte y noroeste de Madrid se supera el 1, mientras que en el sur de la capital, los valores que se obtienen son inferiores”, apunta David Caraballo.

Esta tensión en los precios ya es palpable. Madrid despidió el invierno con una subida trimestral en el precio del alquiler del 1,8%, lo que sitúa el precio del metro cuadrado en la capital en 11,6 euros, si bien, desde sus máximos históricos –13,8 euros el metro cuadrado en 2008– acumula una caída del 15,8%.

Además, en los últimos tres meses, la subida de los alquileres ha sido generalizada, con incrementos en casi todos los distritos de Madrid excepto en Villa de Vallecas o el barrio de Salamanca, según los datos de idealista.com, que reflejan también subidas importantes en los distritos de Barajas (5,8%), Retiro (4,7%) y Hortaleza (3,6%).

Los inversores son también conscientes de que existen ‘puntos calientes’ en el mercado del alquiler en Madrid y es en esas zonas donde están dirigiendo sus miradas. Basta con echar un vistazo, por ejemplo, a los movimientos de los grandes fondos de inversión y sociedades como las socimis, los players más activos de la recuperación inmobiliaria.

Hispania compraba recientemente un complejo residencial con 284 pisos en alquiler en Sanchinarro, por 61,15 millones de euros. “En plena pujanza de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, el mercado del arrendamiento requiere que cada vez más la vivienda en alquiler se asemeje más a la de venta”, aseguraba la semana pasada su consejera delegada, Concha Osácar.

Pero el apetito por la vivienda en alquiler no es nuevo. Fondos como Blackstone o Goldman Sachs llevan un par de años apostando fuerte por el alquiler –véase la compra y la puja por miles de viviendas públicas en Madrid–, lo que pone de manifiesto las buenas expectativas que albergan en torno a este sector.

Estos fondos y sociedades son conscientes de que, a pesar de la apertura del crédito y de la recuperación inmobiliaria, el alquiler será la única opción para miles de ciudadanos, tal y como lo reconocía recientemente la propia banca al asegurar que los clientes menos solventes o con un perfil de riesgo mayor están abocados al alquiler.

Source:: El Confidencial Vivienda

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