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Convertir locales comerciales en viviendas habitables para dar respuesta al mercado inmobiliario

Posted by: In: Inmobiliaria 03 Jul 2018 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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Grandes ciudades como Madrid y Barcelona se han posicionado al frente de la recuperación inmobiliaria en nuestro país.

Las buenas perspectivas económicas, unido a los bajos tipos de interés y un atractivo interés turístico por parte del inversor extranjero, son algunas de las causas que han propiciado un rápido crecimiento del sector inmobiliario, hasta tal punto que ha provocado, por un lado, un importante aumento en el precio de venta y, sobre todo, en el alquiler. Pero la mayor preocupación radica en el aumento de demanda de vivienda, ya que el poco stock existente es insuficiente para dar respuesta al mercado.

MK Premium, la patrimonial de gestión de activos inmobiliarios, conoce de primera mano las necesidades del sector y en su hoja de ruta cuenta con varias medidas que contribuirían a desatascar, en parte, esta situación. La que está cobrando más fuerza, y además cuenta con muchas voces a favor, es la que contribuye a fomentar el cambio de uso de locales comerciales en viviendas. Para ello, estos inmuebles deben cumplir una serie de requisitos mínimos que permitan la habitabilidad y salubridad de esta futura vivienda.

En este sentido, la compañía española que cuenta con oficinas en España y Portugal, ha presentado varios proyectos técnicos de rehabilitación en algunas fincas que ha adquirido recientemente, donde ya plantea este cambio de uso de los locales comerciales asociados, ampliando así el número de viviendas de la propiedad en vertical.

El e-commerce y el comercio de proximidad

El auge del comercio electrónico, conocido como e-commerce, está perjudicando en gran medida al comercio de proximidad. Si en la década de los 90 los grandes supermercados cambiaron nuestro hábito de comprar, el mercado digital ha provocado que muchas tiendas ‘de barrio’ se hayan visto en la obligación de bajar la persiana.

El mercado retail en zonas menos concurridas y comerciales complica los traspasos, venta y/o alquiler de estos activos. ¿Qué hacer con un local comercial cerrado? Una medida que no exime del pago de los tributos municipales, así que para encontrar una solución factible a este importante gasto de mantenimiento, se puede valorar cambiar su uso a vivienda habitual y ampliar así el parque residencial. Esta medida puede ser muy interesante en Madrid y Barcelona, donde existe una mayor demanda de vivienda.

Estos locales se convertirían en bajos habitables, a un precio más asequible que las viviendas ya en uso, siempre y cuando cumplan una serie de requisitos mínimos que garanticen unos estándares de higiene y seguridad para los futuros inquilinos.

Normativa urbanística

Cada municipio cuenta con una normativa urbanística propia y las restricciones expuestas serán de obligado cumplimiento si se quiere optar a este cambio de uso. Lo importante es que el espacio cumpla con unos requisitos técnicos específicos que determinan la superficie mínima de la vivienda y la altura de la misma que debe rondar los 2,5 metros; además de aspectos como la ventilación, iluminación e instalaciones, para que sea un espacio habitable y salubre.

Sin embargo, en localidades como Barcelona, pese a que se incentiva este cambio de uso en plantas bajas, es obligatorio que el inmueble tenga un mínimo de 40 m2. Aunque lo más importante, es conocer el número máximo de viviendas que puede tener cada parcela y que no podrá superarse bajo ningún concepto. Esta información se obtiene de dividir los metros cuadrados totales de la finca entre 80 (que es la extensión media de un hogar).

El resultado corresponde al número total de viviendas que se pueden solicitar en el edificio. Es decir, para una propiedad de 556 m2 el número total podrá ser como máximo 7. En este supuesto, la finca cuenta con 4 pisos y dos locales comerciales, así que al no superar el máximo, estos locales comerciales pueden ser susceptibles de convertirse en viviendas.

Además, en el caso de Cataluña, el propietario debe disponer de cédula de habitabilidad, donde se certifica que el local dispone de un espacio habitable con estancias mínimas como pueden ser salón, comedor, cocina, habitación y baño, incluso si está proyectado como loft. Esta vivienda también debe disponer de entanas que deben dar a fachada o a patio interior (con una superficie aproximada entre 6×4’5 metros).

No obstante, si el local comercial tuvo un uso previo como vivienda, los requisitos serán menos restrictivos que si es de nueva planta. Sin duda, ésta es una buena alternativa ante el elevado volumen de establecimientos que están cerrados, aunque hay que tener en cuenta que este trámite, pese a que se debería resolver en un periodo no superior a los 3 meses, actualmente puede demorarse hasta un año.

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Source:: Fotocasa

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