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Cuánto debes gastarte en la reforma de una casa y conseguir una rentabilidad del 100%

Posted by: In: Inmobiliaria 27 Nov 2016 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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Foto: Nicolás Pérez de Agustín y Uxban.

Una buena rehabilitación puede incrementar el valor de mercado de una vivienda entre el 50% y el 70% y ofrecer una rentabilidad al inversor entre el 15% y el 20%. Sin embargo, una mala reforma también puede llevarnos a la ruina o, al menos, hacernos perder mucho dinero. Conseguir recuperar dos euros por cada euro invertido en la transformación de un inmueble -es decir, conseguir un rentabilidad del 100% sobre nuestra inversión– es posible, pero para ello es necesario evitar determinados errores.

Si compramos como inversión, obviamente, nuestro objetivo será el de obtener el mayor beneficio posible, pero también es necesario hacer números y tomar determinadas precauciones si se trata de la casa en la que vamos a vivir porque es posible que en un futuro queramos o necesitemos venderla. Y cuando llegue ese momento tampoco nos gustará perder dinero.

[Pinche para ver las fotos del antes y el después de esta vivienda de lujo]

Como ya explicamos en El Confidencial, en el caso de una inversión es necesario definir una estrategia de compra, tener muy claro dónde y qué producto queremos comprar, pero también cómo vamos a financiarlo, así como saber qué producto vamos a ofrecer al mercado y a qué precio. “Es necesario vender rápido, ya que cuando un inmueble está más de tres meses a la venta y nadie se interesa por él, se quema y te ves obligado a rebajar fuertemente el precio“, aseguraba a este diario Gonzalo Robles, director ejecutivo y CEO de Uxban, empresa de arquitectura dedicada a la compra y rehabilitación de viviendas de lujo.

Esta compañía compraba hace seis meses una ático de 230 metros cuadrados en la calle Hermosilla de Madrid, una de las mejores ubicaciones de la capital y, tras un inversión de 250.000 euros en su reforma, transformaba radicalmente el inmueble y lo adaptaba a las necesidades y gustos de la demanda más exigente y pudiente. Tanto si se trata de viviendas que requieren una importante inversión, como en operaciones más modestas, es necesario tomar las mismas precauciones a la hora de afrontar la reforma y no acabar asumiendo una importante pérdida financiera.

Presupuesto incoherente con la ubicación

En primer lugar y para conseguir transformar cada euro invertido en dos euros, o lo que es lo mismo, conseguir una rentabilidad del 100% de nuestra inversión, es necesario investigar el mercado y averiguar la diferencia de precio que existe entre la vivienda adquirida sin reformar y una ya reformada. “De esta manera adaptas tu presupuesto a la ubicación del inmueble. Si, por ejemplo, hay una diferencia de 1.200 euros el metro cuadrado, un presupuesto coherente rondará los 600 euros el metro cuadrado; es decir, algo más de 70.000 euros para una vivienda de 120 metros cuadrados”, explica Gonzalo Robles que ha invertido en su último proyecto 1.200 euros por metro cuadrado.

Foto: Nicolás Pérez de Agustín.

En su opinión es un error tanto invertir 500 euros por metro cuadrado en una zona ‘prime’ como 1.000 euros en una zona secundaria. “En el primer caso, no se valora, ya que el comprador que está dispuesto a gastarse un millón de euros quiere las mejores calidades, mientras que en el segundo caso, la obra se come tu margen o te ves obligado a venderlo a un precio inaccesible para ese mercado al que te diriges”.

Configuración excesivamente personalizada

Para este arquitecto, el 50% del presupuesto de reforma debe ir dedicado a la demolición, nueva distribución de la vivienda y cambio de todas las instalaciones. “La mitad de la superficie debe destinarse a zona de dormitorios y cuartos de baño. Debe haber al menos un baño por dormitorio, mejor si es en suite”.

Foto: Nicolás Pérez de Agustín.

Esta vivienda dispone de cuatro dormitorios y cinco cuartos de baño. “He visto viviendas de 200 metros cuadrados con sólo dos dormitorios”, explica Gonzalo Robles, para quien es imprescindible también que las cocinas se puedan independizar y estén cerca de salón/comedor, el espacio social por excelencia de la vivienda.

“También es fundamental que todas las instalaciones (luz, agua, etc) sean nuevas y de buena calidad, incluyendo el aire acondicionado, ya que revalorizan la propiedad. No hay nada que dé más miedo a un futuro propietario que encontrarse posibles averías en la vivienda. Si no se han cambiado, este factor puede provocar una depreciación del inmueble”.

Diseño que ignore las tendencias del mercado

Por último, es importante ser consciente de que nuestros gustos no tienen por qué coincidir con los del futuro comprador de la vivienda. Es recomendable optar por colores neutros y dejar de un lado las estridencias.

“Los acabados como los suelos o los alicatados pueden ser el agujero negro de una obra. Hay que elegirlos racionalmente en proporción al presupuesto. Un buen diseño sin estridencias hará que cualquier estancia luzca espectacular independientemente del presupuesto gastado”, concluye Robles.

Source:: El Confidencial Vivienda

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