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El fin de la resaca inmobiliaria resucita los megaproyectos por toda España

Posted by: In: Inmobiliaria 02 May 2018 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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Zona en la que se ubicará el PAI Bega-Puerto, que prevé la construcción de 33 torres de 25 alturas, un hotel de 40 plantas en un espacio de 610.340 metros cuadrados y un nuevo puerto deportivo. (EFE)

España lleva cuatro años de recuperación inmobiliaria. En todo este tiempo, hemos visto un país que se mueve claramente a dos velocidades. Por un lado, aumentan la construcción y los precios se disparan en ciudades como Madrid o Barcelona, así como en las grandes ciudades costeras (Alicante, Málaga, Valencia…) y las islas, en algunos casos de manera tan alarmante que incluso han vuelto los temores a una nueva burbuja inmobiliaria. En otros muchos puntos de la geografía española, el mercado sigue muerto.

Y, en medio de esta desigual resaca, se está produciendo la resurrección de numerosos megaproyectos inmobiliarios que quedaron paralizados tras la crisis, así como la puesta en marcha de espectaculares desarrollos que, inevitablemente, recuerdan los excesos cometidos en el pasado. Tal como sucedió hace más de una década, muchos de ellos se ubican en zonas costeras, donde la intensidad de la borrachera fue mayor.

Benidorm, tercera ciudad europea en número de rascacielos y emblema del turismo en España, ha resucitado el que sin duda se ha convertido en uno de los símbolos de la burbuja inmobiliaria. Hablamos de In Tempo, un edificio de casi 200 metros de altura, cuya construcción quedó congelada en el tiempo a finales de 2014, cuando Sareb instaba el concurso de acreedores de la empresa encargada de su construcción, Olga Urbana, ante su situación de insolvencia.

El fondo ‘distressed’ Strategic Value Partners (SVPGlobal), que el año pasado compró la deuda que pesaba por el edificio, se hizo apenas unas semanas con su propiedad, tal como adelantó El Confidencial. Construido al 93%, la idea del fondo es terminar las obras e iniciar la comercialización de sus 269 viviendas a unos precios que, teniendo en cuenta el mercado residencial de obra nueva en la zona, podrían moverse en torno a los 2.500 euros el metro cuadrado.

El particular ‘boom’ inmobiliario que vive la ciudad alicantina, con varios proyectos de superlujo en marcha, va más allá de este icónico rascacielos. Después de que el ayuntamiento desbloqueara a finales de 2017 la bolsa de suelo más importante de la ciudad en la Playa de Poniente, se cerraba la venta del único sector que quedaba por desarrollar en la primera línea de playa: 165.000 metros cuadrados que fueron adquiridos por un promotor local, TM Grupo Inmobiliario, con sede en Torrevieja (Alicante). La inversión total en este proyecto ascenderá a 260 millones de euros y permitirá la construcción, nada más y nada menos, que de 1.200 viviendas.

“Estamos en un claro momento inversor. En un primer momento, los fondos buscaban activos muy bien ubicados y alquilados y con fuertes descuentos. Posteriormente se centraron en inmuebles vacíos muy rebajados y, ya en el último escalón, han mostrado un enorme interés por solares para primera vivienda y segunda residencia en zonas consolidadas”, explica a El Confidencial Julio Gallego, ‘senior consultant’ del área ‘advisory services’ de Gesvalt. En su opinión, han sido precisamente este enorme apetito inversor y el exceso de liquidez los que han permitido reactivar algunos de los proyectos que quedaron paralizados o en el aire tras la crisis.

“Lo positivo es que tras estar totalmente parados durante varios años, los ayuntamientos vuelven a ver la necesidad de sacarlos adelante, ya que el suelo sigue siendo una importante fuente de financiación para ellos y estos proyectos pueden ayudar a dinamizar la economía”, añade este experto quien, además, recuerda como detrás de todos ellos se encuentra la iniciativa privada. “Aunque hay mucho apetito inversor, el mercado no está tan caliente como en el ‘boom’ inmobiliario y, al menos por el momento, no se están cometiendo locuras desde el sector público para impulsar las ciudades”.

El tiempo juega en contra de algunos proyectos

La Comunidad Valenciana, sin duda, se ha convertido en el escenario de la resurrección de varios megaproyectos inmobiliarios más. ¿Por qué? Además del despertar de la demanda de compra e inversora, también está jugando un papel clave la presión en los plazos que ejercerá la nueva legislación autonómica en materia de protección de la fachada marítima. El Consell de Ximo Puig y Mónica Oltra tienen previsto llevar este viernes al pleno del gobierno regional el Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral, conocido como Pativel, una propuesta que restringe el desarrollo urbanístico en la costa y que devolverá a la clasificación de suelo no urbanizable todos aquellos proyectos que no se activen en el plazo de cinco años y no se acaben en la próxima década.

“Las mejores playas y acantilados vírgenes de la comunitat se protegerán para preservar sus valores ambientales y paisajísticos al tiempo que servirá para mejorar la calidad de vida de los vecinos y vecinas y mejorar la calidad de la oferta turística”, señala el director general de Urbanismo de la Generalitat, Lluís Ferrando, en declaraciones a El Confidencial. Ferrando admite que, pese a que el urbanismo en su inicio es de competencia municipal, el Consell ha desestimado ya numerosas reclasificaciones de suelo previstas en el año 2007 y que estaban paradas.

En cuanto entre en vigor el nuevo Pativel, el reloj comenzará a correr de forma más acelerada, de ahí que los promotores supervivientes de la crisis hayan encendido sus alertas para tratar de recuperar proyectos paralizados y evitar que terminen siendo anulados por completo. En este contexto se enmarca la reactivación del que fue uno de los símbolos de los excesos de los años de vino y rosas del ladrillo, el llamado Manhattan de Cullera. Los dueños del suelo han comenzado a moverse para tratar de agrupar un porcentaje suficiente como para convertirse en agentes urbanizadores.

Se trata de una figura que permite a los propietarios realizar las obras previas de urbanización, reparcelación y dotación de servicios básicos, una condición a la que renunció el propio Ayuntamiento de Cullera el pasado mes de enero. El pleno aprobó desvincularse de la gestión directa del llamado PAI de la Bega-Port y anular el convenio que le obligaba a asumir esas obras, tasadas en más de 90 millones, que no puede asumir.

Con esa decisión ha pasado la pelota a los propietarios privados, que deben ponerse ahora de acuerdo para relanzar total o parcialmente el Manhattan de Cullera. Una amalgama de particulares y entidades financieras componen la lista de interesados. Uno de ellos es Andrés Ballester, uno de los antiguos señores del ladrillo en la Comunitat Valenciana. El empresario, cuyo grupo dirige ahora su hija Reyes Ballester, tuvo que llevar a concurso de acreedores parte de su imperio, con la constructora Edificaciones Calpe a la cabeza, pero puso a salvo su patrimonio hotelero (SH Hoteles) y propiedades inmobiliarias.

Manhattan de Cullera

Entre los suelos que conservó está una parte de las parcelas incluidas en el PAI de Cullera. Florazar, una sociedad de los Ballester, ha iniciado los trámites para reactivar el plan urbanístico, según avanzó ‘Valencia Plaza’. Debe reunir propietarios suficientes como para poder desarrollar uno de los proyectos bandera del llamado urbanismo salvaje durante los años del ‘boom’ por la presión sobre los recursos hídricos y el impacto visual que podrían generar los 33 edificios de hasta 25 alturas, dos hoteles de 40 plantas y un puerto deportivo en la desembocadura del río Xúquer (Júcar).

Florazar tiene que sumar fuerzas con otros propietarios privados, entre los que figuran la banca heredera de promotoras y empresarios quebrados como Blauverd o Juan Bautista Soler y particulares como los Montoro o Atitlán (Roberto Centeno), ambos en fase de reparto de activos compartidos en la sociedad Vega Cullera.

Imagen de Sociópolis (Valencia) cuando las obras quedaron paralizadas. (Roteros Construcción)

Atitlán lidera junto al fondo Hayfin Capital y empresarios privados la recuperación de otro proyecto ligado a la fachada marítima valenciana, el conocido como PAI del Grao, sobre los antiguos terrenos del circuito de Fórmula 1 ya en desuso. Este desarrollo tiene un componente mucho más urbano, al situarse en pleno término municipal de Valencia ciudad, pero es clave para la conexión definitiva de la trama urbana con el mar y los barrios anexos al puerto y el mar. Atitlán también está tratando de sumar el 51% de los dueños del suelo para que el ayuntamiento renuncie a la gestión directa de la urbanización y poder iniciar su tramitación.

Hay más proyectos como el PAI Doña Blanca Golf en Torreblanca-Alcossebre (Castellón) o Sociópolis (Valencia) que se han comenzado a reactivar, bien por la presión del Pativel o por la percepción de una recuperación de la demanda. Para otros macroproyectos en tierras valencianas, en cambio, será demasiado tarde. Es el caso de Gran Manises, un PAI de 9.000 viviendas al que han dado carpetazo el municipio valenciano y la Generalitat para que el consistorio de esa población del área metropolitana de Valencia no tuviera que hacerse cargo de sus costes de urbanización y mantenimiento.

Málaga, la ciudad de los rascacielos frustrados

Si viajamos al sur de España, las escenas se repiten. En Málaga, por ejemplo, son varios los edificios de gran altura que luchan por salir adelante. Torre del Puerto y varias torres más en La Térmica -cuatro-, Repsol -otras cuatro- y Martiricos -dos más-, si bien solo este último proyecto ha empezado a caminar con las obras en su primera fase para levantar dos rascacielos de 30 plantas. El resto, tal y como explicaba recientemente El Confidencial, está en vía muerta.

A todos ellos se suma el que ha resucitado Metrovacesa junto a La Térmica, que contempla otras tres torres de viviendas de 22 plantas o el hotel rascacielos en el Puerto de Málaga. Un edificio de 135 metros de altura que cuenta con financiación de capital qatarí y con el rechazo no solo de buena parte de los ciudadanos por su “impacto irreversible” sobre la estampa de la ciudad, sino también de la UNESCO.

Vista del proyecto del hotel rascacielos del puerto de Málaga.

También es capital extranjero, en esta ocasión procedente de Hong Kong, el que se esconde detrás de un hotel de gran lujo cuyo coste rondará los 300 millones de euros. Este proyecto nació a mediados de 2015, cuando Platinum Estates compró por 52 millones de euros un terreno de 154.000 metros cuadrados en primera línea de playa de Marbella. Tres años después y tras firmar un acuerdo con Starwood en 2017, el resort de cinco estrellas parece que ha echado definitivamente a andar.

El ‘retail’ también resucita

Este renovado apetito por el ladrillo también ha resucitado megaproyectos comerciales. Tras una década con cierres tan sonados como el Centro Comercial Opción en Alcorcón (Madrid) en 2009 o el M-40 en Leganés (Madrid) en 2010, cogen impulso el proyecto de Torremolinos, el mayor centro comercial y de ocio de Andalucía, que llega con una década de retraso, y el de Paterna. Ambos están en manos de Intu Properties, cuya compra por parte de Hammerson a finales de 2017 finalmente no ha llegado a buen puerto. El primero de ellos es el más avanzado y consta de 235.000 metros cuadrados. Absorberá una inversión de 400 millones y estará listo previsiblemente en 2020.

Respecto a Puerto Mediterráneo, la iniciativa sigue esperado su momento administrativo. El bloqueo de su desarrollo viene dado por el veto que recibió de la Generalitat, más concretamente del sector ecologista de Compromís. Informes técnicos de Medio Ambiente cerraron el paso a su propuesta y ahora Intu ha reiniciado su tramitación por la vía municipal en Paterna, donde cuenta con el apoyo del alcalde, el socialista José Antonio Sagredo.

“La clave para la gestión de estos proyectos será abordar cada una de sus fases con cautela para evitar cometer los errores del pasado. No olvidemos que la gestión del suelo ha sido tradicionalmente muy lenta, por lo que dependerá también del estado de desarrollo de cada uno de estos proyectos, si el suelo es finalista o no, si está urbanizado, si es necesaria la tramitación de algún plan especial…”, concluye Julio Gallego.

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Source:: El Confidencial Vivienda

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