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El Supremo libra a la banca del impuesto derivado de la constitución de la hipoteca

Posted by: In: Inmobiliaria 28 Feb 2018 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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Buenas noticias para el sector financiero español y malas noticias para miles de hipotecados. El Pleno de la Sala Primera de lo Civil ha dictaminado que el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) debe ser asumido por el cliente, correspondiendo al banco asumir solamente el 50% del importe del timbre del documento de dicho impuesto. El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre dos recursos de casación presentados contra dos sentencias de la Audiencia Provincial de Oviedo que condenaban a dos clientes a abonar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) derivado de la hipoteca. Estos reclamaban que dicho impuesto debía abonarlo el banco.

“El Supremo discutía únicamente lo relativo al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. La sentencia estima en parte los recursos y establece que: a) por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario, de acuerdo a la jurisprudencia constante de la Sala III del propio Supremo; y b) por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite”, asegura el Supremo en una nota. Según explica Lean Abogados a El Confidencial “la matriz son los folios que tiene la escritura de la hipoteca. Cuantos más folios, más dinero se debe abonar. Eso se va a pagar a medias, pero se trata de cantidades muy muy pequeñas. Entre 40 a 200 euros”, calculan estos letrados.

Los gastos derivados de la escritura hipotecaria son el impuesto de actos jurídicos documentados, los gastos de notario, el registro de la propiedad y la gestoría. Respecto a estos tres últimos, el Tribunal Supremo no se ha pronunciado.

Si hacemos un cálculo aproximado, para una hipoteca de 150.000 euros tendría unos costes de 1.500 euros en el AJD, unos 750 euros por gastos de notario, unos 510 euros del Registro de la Propiedad 450 de gestoría. Cerca de 3.100 euros que hasta la fecha eran pagados solo por el prestatario. Sin embargo, el Supremo consideraba estas cláusulas como nulas, ya que deberían ser abonadas por el banco.

El AJD es un impuesto que se abona cuando es necesario pedir una hipoteca para poder comprar la casa ya que se paga siempre que se suscribe un documento notarial con cuantía económica que luego debe inscribirse en el registro. El gravamen que se aplica depende de cada Comunidad Autónoma, pero estará entre el 0,5% y el 1,5%.

Un aspecto muy importante a tener en cuenta es que para calcular su cuantía no considera el importe del préstamo sino la responsabilidad hipotecaria total (principal + intereses ordinarios + intereses de demora + cotas + gastos). La responsabilidad hipotecaria se sitúa, como máximo, en el 160% del valor del préstamo y suele aplicarse un 1%. En este caso, dicha responsabilidad sería de 256.000 (150%) y el gasto por AJD, de 2.560 euros.

En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo ya dictó una sentencia contra BBVA y Popular. Toda cláusula que impusiera al cliente el importe total de los costes de una hipoteca era nula, pues se trata de una serie de gastos que debían ser compartidos: “Son nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco”, rezaba el fallo. ¿Por qué ha tenido que pronunciarse de nuevo el Alto Tribunal?

En aquella sentencia se establecía que las cláusulas hipotecarias que imponen al consumidor el pago de todos los gastos asociados a la concesión del préstamo son abusivas y, por tanto, nulas. Sin embargo, no aclaraba qué gastos debía asumir cada una de las partes. Hay que recordar que cuando se firma una hipoteca y ésta se inscribe en el registro de la propiedad hay que pagar los gastos de notaría, registro y gestoría y también el vel impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). De todos ellos, precisamente el impuesto es el de mayor importe.

Esta falta de concreción ha provocado que desde entonces haya habido pronunciamientos judiciales de todos los colores. Hay jueces que han condenado a los bancos a asumir todos los gastos, mientras que otros han dictaminado que el AJD debía pagarlos el cliente.

“El interesado principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin lugar a dudas, el banco, pues gracias a ello obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial”, recuerda Marta Romero Orozco, socia de VAbogados.

Source:: El Confidencial Vivienda

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