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Gonzalo Bernardos: “Es un momento maravilloso para comprar”

Posted by: In: Inmobiliaria 18 Oct 2017 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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Entrevistamos a Gonzalo Bernardos, profesor de economía y Director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, que analiza la situación excepcional que está experimentando el mercado de la vivienda.

Fotocasa. – Según datos de fotocasa, el precio de la vivienda de segunda mano en España registró un incremento interanual del 4,8% en el tercer trimestre; el mayor aumento interanual desde mayo de 2007. ¿Continuarán subiendo los precios?

Gonzalo Bernardos.- Si la inestabilidad política no afecta significativamente a la economía, los precios continuarán al alza. Ahora suben, a pesar de que el crédito neto hipotecario baja a ritmos del 4,4%. Cuando éste tenga incrementos entre el 4% y el 6%, el aumento del precio de la vivienda será aproximadamente del 10%.

Ahora estamos viendo incrementos muy pequeños porque, en un momento en el que es mejor comprar que alquilar, los criterios de concesión de hipotecas están frenando al mercado. Los bancos las dan sin problemas a las familias cuyos ingresos mensuales suman 3.000 o más euros. A los que ganan entre 2.500 y 3.000, las otorgan muy selectivamente. Por debajo de 2.500 euros, es muy difícil que la familia obtenga una.

En 2018 y 2019, dicho factor dejará de frenar al mercado. Por tanto, para el conjunto de España, 2017 será el primer ejercicio de 4 o 5 años muy buenos para el sector.

Fc.- ¿Qué papel están jugando los inversores en esta dinamización del mercado de la vivienda?

G.B.- La gran bajada de los tipos de interés ha hecho que muchos ciudadanos saquen su dinero de los depósitos y de la renta fija y lo trasladen al mercado inmobiliario. En 2006, se concedieron 1.235.000 hipotecas y se vendieron 955.000 viviendas. En 2016, el número de transacciones se situó en 401.000 y las hipotecas solo fueron 280.000. Una situación muy diferente en ambos ejercicios. En el primero, una sustancial parte de los compradores eran especuladores, en el segundo, inversores.

En la actualidad, hay dos motores del mercado: los inversores y la demanda de mejora. Los primeros compran viviendas impulsados por la situación de los mercados financieros. Los segundos porque su situación económica se ha mejorado o estabilizado, necesitan más espacio, quieren que la vivienda esté mejor ubicada y disponen del ahorro previo necesario. Éste no es más que el conseguido por la venta de la que actualmente ocupan.

Un próximo motor será el de las personas que están viviendo de alquiler. Muchos de ellos comprarán una vivienda en los próximos años. El motivo será la subida de su poder adquisitivo, ya sea por la consecución de un empleo por parte de muchos de los que estaban parados o por la subida de los salarios. Este factor sustituirá a los dos anteriores durante los siguientes años.

Fc.- Aunque todavía no se sabe cuándo se aprobará, el Gobierno aseguraba recientemente que ya tiene lista la nueva Ley hipotecaria, que pretende proteger al consumidor ante viejas tretas de las entidades bancarias. ¿Estamos, por fin, ante el fin de los abusos?

G.B.- La versión definitiva de la ley aún no la sabemos. Habrá que esperar a tenerla para ofrecer un adecuado diagnóstico. Lo digo porque la presión que determinados lobbys pueden hacer es posible que conduzca a cambios indeseables para los consumidores. No obstante, de entrada, la ley hipotecaria tiene muy buen pinta, pues regula el sector de forma relativamente adecuada y ofrece una transparencia que hasta ahora no existía.

Fc.- El precio del alquiler experimentó en agosto una subida interanual del 10%, según datos de fotocasa, y se sitúa ya en 9,07 €/m2 al mes. ¿A qué se debe este aumento exagerado de los precios? ¿Estamos, definitivamente, ante una burbuja del alquiler?

G.B.- Entre 2008 y 2013, mucha gente que no podía vender su vivienda la ponía en alquiler, aumentando la oferta. Muchas personas perdieron su empleo: o no podían independizarse o debían volver con sus padres; hubo gente que se tuvo que marchar del país. Todo esto disminuyó la demanda de vivienda y, al ser la oferta mayor que la demanda, el precio de los alquileres se desplomó. Los que piensan que el precio normal de un alquiler es el de 2013, cuando se registraron los mínimos de los últimos años, se equivocan.

Ahora, la oferta ha disminuido: mucha gente que tenía su vivienda en alquiler decide venderla porque ha llegado al precio que quería. Además, como ha mejorado la situación económica, la gente puede pagar más y algunos pueden ya independizarse, lo que ha hecho que suba la demanda por encima de la oferta. Como consecuencia, los precios han aumentado.

La subida de precios parará cuando una gran parte de la demanda de alquiler compre una vivienda, entre 2019 y 2022. Mientras, este año y el que viene, asistiremos a un incremento de los precios incluso mayor que el de 2016. A partir de 2018, veremos cómo la subida se para.

En cuanto Barcelona y Madrid, la situación es diferente: ambos mercados, que forman parte de “la champions Leage inmobiliaria mundial”, tienen una clientela internacional. Esto significa que, en los próximos años, los precios no seguirán subiendo un 16% o un 17% pero sí que Barcelona podrán subir un 8% y Madrid un 12%, ya que, en la capital, los ritmos van retrasados respecto a la Ciudad Condal.

Fc.- Hace unos meses el Congreso aprobó una proposición no de ley para permitir que los ayuntamientos, junto con las administraciones autonómicas, puedan intervenir ante incrementos abusivos del precio del alquiler. En esta línea, la Generalitat de Catalunya puso en marcha el Índice de Referencia de los precios del alquiler. ¿Qué le parecen estas medidas?

G.B.- Puro populismo, una barbaridad. Si estos organismos hacen que su vivienda sea menos rentable o si le ponen dificultades, cualquier propietario optará por la venta. Si todos venden, se reducirá la oferta del alquiler y, con la misma demanda, el precio terminará subiendo.

Si el precio estuviese regulado no subiría, pero ¿quién ofrecería alquileres? En un momento en el que el alquiler ha empezado a tener una presencia significativa, entre el 16% y el 25% del mercado, esta serie de medidas lo único que hacen es cargarse que la gente viva de alquiler. Políticamente quedan muy bien pero económicamente son un desastre.

Fc.- Teniendo en cuenta la tendencia al alza de los precios de venta, el aumento de los alquileres y la previsión de los expertos de que el Euríbor continuará, al menos, los próximos seis meses, en mínimos históricos, ¿cree que sigue siendo un buen momento para comprar?

G.B.- Es un momento maravilloso para comprar. El único sitio donde estos días es un poco arriesgado comprar es Cataluña, por la incertidumbre que supone el tema de la independencia. En el resto de España, el año pasado era un buen momento para comprar y este lo sigue siendo.

Nos encontramos, de hecho, con pocas excepciones: comprar en Palma, Barcelona ciudad o en las mejores zonas de Madrid puede significar ya pagar un sobreprecio. Sin embargo, comprar en el sur de Madrid o en la periferia de Barcelona, si se soluciona el problema político, pueden ser unas grandes elecciones.

Fc.- Díganos varias razones por las que matricularse del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona que usted dirige.

G.B.- El Máster es la más alta formación inmobiliaria que se imparte en España. Te permite especializarte en las cuatro principales áreas de la gestión inmobiliaria: inversión, administración, promoción e intermediación y sales sabiendo de todo.

No sólo te da conocimientos, tienes casos prácticos y sales de ahí con contactos de primera. Los dos últimos años, para nuestros alumnos, ha sido una de las mejores inversiones de su vida ya que, además de beneficiarles profesionalmente, el máster les ha permitido hacer compraventas, asociaciones, nuevas sociedades con otros alumnos y tener contacto directo con primeras figuras del mercado inmobiliario y bancario, que les ha abierto las puertas que hasta el momento las tenía cerradas.

El máster es el instrumento perfecto para todo aquel que quiera prosperar en el mercado inmobiliario.

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Source:: Fotocasa

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