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La banca reactiva el mercado hipotecario pero sigue dejando fuera a los autónomos

Posted by: In: Inmobiliaria 26 Feb 2015 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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Sumario

La banca española ha abierto el grifo del crédito. Desde hace un año, la batalla hipotecaria se centra en competir por el diferencial más bajo y en atraer al cliente más solvente. En el mercado sigue habiendo hipotecas para menores de 35 años, para determinados colectivos –hipotecas para jueces, notarios o registradores–, bonificadas, con mayor o menor vinculación…

Sin embargo, existe un colectivo que, a pesar del resurgir del mercado hipotecario, sigue siendo el gran marginado. Se trata de los autónomos. Dentro del amplio abanico hipotecario, no existen productos pensados ni diseñados específicamente para ellos.

“No existen. Las hipotecas para autónomos no están dentro de la oferta de productos de la banca española. Y no es algo nuevo, se trata de un colectivo que lleva años encontrando serias dificultades para conseguir financiación a la hora de comprar una vivienda“, explica a El Confidencial Pau A. Monserrat, director editorial del portal de finanzas personales iAhorro.

“En Bankimia no tenemos detectada ninguna hipoteca exclusiva para el colectivo de trabajadores autónomos. Sí las hay que, al solicitarlas, entre las vinculaciones que piden, si el futuro titular es autónomo, la domiciliación de los seguros sociales”, explica Maica López responsable de prensa del portal financiero. Es el caso, por ejemplo de la Hipoteca Ahora, de Liberbank, o la Hipoteca Santander Primera vivienda de Banco Santander.

Si hoy en día, un funcionario o un trabajador indefinido tienen bastantes dificultades para acceder a un préstamo hipotecario, la historia se complica en el caso de los trabajadores autónomos. “Su acceso a las hipotecas es muy limitado y no porque sean malos clientes, todo lo contrario; lo que sucede es que los bancos no tienen profesionales especializados en analizar el perfil del autónomo, capaces no sólo de analizar la documentación fiscal que se les presenta, sino de analizar la estabilidad del mercado en el que trabaja, su trayectoria, si es un buen empresario o su capacidad de negocio como tal. Y, al no distinguir, tratan a todos los autónomos por igual, lo que, en la mayoría de las ocasiones, se traduce en la respuesta más fácil: denegar la hipoteca o pedir avalistas”.

“A los autónomos se les piden mayores garantías que al resto de ciudadanos”, explica a este diario Celia Ferrero, vicepresidenta de la Federación Nacional de Trabajadores Autónomos (ATA). “A diferencia de los trabajadores por cuenta ajena, un autónomo no tiene una nómina mensual fija y, ante el banco, debe compensar esa incertidumbre con otro tipo de garantías o avales personales o familiares. Sin contar con que los seguros que les exige la banca cubren un periodo de tiempo más limitado y una menor cuantía, además de ser más caros”.

Ante la ausencia de productos específicos, los autónomos deben iniciar la búsqueda de hipoteca de la misma manera que cualquier otro cliente. Elegir el producto más atractivo o el que mejor se adapta a sus características y esperar a que un departamento de riesgos dé luz verde a su operación. “Para ser sinceros, la banca va a lo fácil, a hipotecas para funcionarios o trabajadores de grandes empresas. Se valora mucho más la aparente seguridad de un indefinido a los años de experiencia en su negocio del autónomo y, sin embargo, los bancos deberían irse adaptando a la nueva realidad social, en la que cada vez hay menos trabajadores indefinidos y más autónomos”, apunta Monserrat.

Para Maica López, “cada entidad tiene sus propios criterios a la hora de analizar la concesión de una hipoteca para un trabajador autónomo pero, si cumple con los requisitos, no tiene por qué no conseguirla. En principio, si esta se va a destinar para la adquisición de una vivienda, habitualmente las entidades lo tratarán con los mismos criterios que un asalariado, aunque es cierto que pueden requerirle algunas exigencias más. Por ejemplo, pedir unos ingresos recurrentes y justificados mínimos algo más elevados. En cambio, si es para la adquisición de un local o un taller la banca sí puede exigir unos requisitos más rigurosos que los de una hipoteca destinada a la primera vivienda. Pero no hay unos criterios establecidos, sino que dependerán de cada entidad. Por ejemplo, uno de ellos podría ser la ratio de financiación. Si lo más habitual en hipotecas para una primera vivienda, a día de hoy, es que financie hasta el 80% del valor de tasación o compra-venta, la ratio en un local podría bajar, según la entidad”, concluye.


¿Cómo conseguir una hipoteca?

No obstante y, a pesar de que el viento sopla en contra, no hay que tirar a la toalla y hay que entrar por la puerta de la entidad financiera con toda la información y la documentación necesaria para que el director del banco decida pasar la operación al departamento de riesgos. Pau A. Monserrat ofrece siete consejos a cualquier autónomo que esté pensando en hipotecarse.

1.- Acude con un resumen ejecutivo, de una página, con los puntos clave que demuestran tu capacidad de pago y capacidad de gestionar el negocio, además de las características de la hipoteca que solicitamos. “Los directores tienen poco tiempo, y esta página ha de ser atractiva visualmente y útil para que piense que vale la pena leerla.

2.- Un resumen de la historia de tu negocio, de tu currículo y de lo que te hace especial. “Hay que vender nuestras capacidades como autónomo, sin exagerar pero sin ser demasiado humildes. Si estamos seguros de que generaremos ingresos estables para pagar la hipoteca, tenemos que ser capaces de transmitirlo por escrito”, aconseja Monserrat.

3.- Documentación fiscal y contable, ordenada y completa. “Si nuestros libros contables dicen que estamos en la ruina no podemos pretender que el banco nos conceda una hipoteca. Es necesario que nuestro negocio presente beneficios y si se ha producido una fuerte caída de los ingresos o hemos tenido gastos extraordinarios, hay que explica el porqué”.

4.- Información de ingresos y gastos para ampliar la documentación fiscal y contable. Modelos trimestrales de IVA e IRPF y resumen anual para que el banco tenga información clara sobre la evolución de los ingresos y gastos del año en curso. ¿Quiénes son nuestros principales clientes y proveedores? ¿Tenemos diversificadas las ventas? ¿Nuevos proyectos pendientes de firmar? Cualquier información por escrito que destaque nuestros puntos fuertes, y que la contabilidad no refleja bien.

5.- Garantías que podemos aportar. Además de hipotecar la vivienda que se quiere comprar, se pueden aportar dobles garantías –hipotecar otro inmueble, por ejemplo– avalistas solventes… Eso sí, teniendo siempre en cuenta los riesgos que asume un avalista.

6.- Demostrar capacidad de ahorro y prudencia en el gasto. “Sin duda, nuestras cuentas corrientes reflejan mucho de nosotros mismos. Cómo gastamos, qué ingresos reales tenemos al mes, si ahorramos o llegamos a fin de mes en rojo, etc. Sólo tenemos posibilidades de que nos concedan una hipoteca si somos capaces de ir ahorrando cantidades al mes. Un autónomo sin ahorros lo tiene muy difícil para solicitarla. Es la cruda realidad”, apunta Monserrat.

7.- Entrevistarse con los bancos. Es necesario concertar varias entrevistas con los directores de las entidades financieras que ofrecen las hipotecas más competitivas y explicarles claramente en qué consiste el negocio, cuáles son los ingresos y qué ofrecemos al banco –domiciliación de nóminas, recibos, etc.–

Source:: El Confidencial Vivienda

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