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las dudas que despierta la socimi de quabit entre sus accionistas minoritarios

Posted by: In: Inmobiliaria 29 Oct 2014 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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Quabit comunicó en verano sus planes de dar vida a una nueva inmobiliaria bajo la fórmula de las socimi. Y aunque inicialmente se esperaba el debut de Bulwin Investments en noviembre – así se llama la criatura-, éste ha sido aplazado hasta 2015. No obstante, estos planes han despertado cierto recelo entre los accionistas minoritarios. Sus principales temores se centran en que los directivos de Quabit también serán los gestores de la socimi y que no está claro si los activos más valiosos irán a parar a esta última.

¿Qué futuro le espera a Quabit y cuál será su evolución en Bolsa? ¿Se está produciendo una liquidación ordenada de la compañía? Éstas son algunas de las preguntas que más resuenan en los foros de internet donde los accionistas de la inmobiliaria intercambian impresiones.

Es cierto que Quabit ha logrado “aguantar” durante los años de resaca inmobiliaria aunque para ello ha tenido que refinanciar su deuda hasta en cuatro ocasiones (la última a finales de 2013) y reducir su plantilla a menos de medio centenar de trabajadores frente a los 217 empleados que llegó a poseer en 2008. También es de sobra conocido que en alguno de estos procesos de negociación con la banca, el concurso de acreedores de Quabit llegó a estar sobre la mesa, tal y como el propio presidente Félix Abanades ha reconocido. Precisamente, quien sí sigue en concurso es su principal accionista, Grupo Rayet.

Con todo, muchos analistas cuestionan la viabilidad de la cotizada y para ello, insisten en echar un vistazo a su cuenta de resultados. Quabit registró ganancias por valor de 62,32 millones de euros en el primer semestre de 2014 frente a las pérdidas de 10,5 millones registradas en el mismo periodo del año anterior. No obstante, la vuelta a beneficios se debe a las ‘ventas’ de activos a sus acreedores (daciones en pago).

Según consta en los resultados del primer semestre del presente ejercicio, más de la mitad de los 9,82 millones que la firma vendió de edificaciones fueron desinversiones enmarcadas dentro del marco de la reestructuración de la deuda.

“Soy consciente de que Quabit no vende ni una caseta de perro y que todos los ingresos son por las daciones en pago a cambio de reducir deuda. De hecho, tiene tan poco cash flow que tuvo que abrir una línea de crédito con GEM para financiar sus necesidades de gasto corriente”, reconoce a Idealista News un accionista con 85.000 acciones de la inmobiliaria.

Algo con lo que también comulgan los analistas que creen que estas operaciones de “venta” de inmuebles son “artificiales”. El negocio de Quabit se centra principalmente en la actividad residencial. Sin embargo, en los últimos años el desarrollo de promociones de viviendas de Quabit se produjo con cuentagotas porque así había quedado fijado en los primeros acuerdos de refinanciación de la deuda. Según aquel pacto, la cotizada no podía desarrollar nuevas promociones; ni invertir en proyectos en el extranjero. Además, su actividad patrimonial es escasa y el negocio de cooperativas quedó aparcado.

La constitución de una socimi

Los interrogantes sobre el devenir de Quabit se han multiplicado desde el verano cuando comunicó que constituiría una socimi. Es decir, se prevé que el próximo año ambas inmobiliarias, matriz y filial, coticen al mismo tiempo en Bolsa. Algo que a priori no es extraño en la renta variable.

Ángel Fernández, asesor de la Asociación Española de Accionistas Minoritarios de Empresas Cotizadas (AEMEC), destaca que este tipo de movimientos están permitidos siempre y cuando no se produzca un acto de administración desleal, es decir, la creación de una sociedad “en paralelo” sin informar al mercado. “Que Quabit tenga una filial cotizando con un negocio similar y con la misma dirección está permitido, ya hemos visto casos en el pasado como el de Iberdrola e Iberdrola Renovables”, aclara.

Sin embargo, Fernández matiza que sí pueden surgir complicaciones en el momento en el que nuevos accionistas entren en el capital de la socimi. Así, subraya que podrían darse “conflictos de interés” entre la participada y su matriz si los negocios en los que se centran sus actividades no son totalmente distintos. “Si surge, por ejemplo, un contrato muy beneficioso se plantea la cuestión de quién se hará finalmente con él, si la filial o la matriz”.

Aunque se puede pensar que lo que es bueno para la participada también lo será para la matriz, esto varía en función del porcentaje de capital que ostenta la compañía cabecera y la forma contable con la que computa en el balance la filial. Por ejemplo, por el método de puesta en equivalencia una empresa se anota en sus resultados el porcentaje de beneficio o pérdidas de la participada.

¿Qué pasará con los activos?

En este sentido, hasta ahora lo único que ha comunicado Quabit es que su objetivo es que el 40% de la cartera de Bulwin Investments sean viviendas en alquiler en Madrid y el Corredor de Henares. Otro 40% corresponderá a oficinas y retail, y un 20% serán activos logísticos. Asimismo, los activos serán aportaciones de terceros y adquisiciones.

Sin embargo, los minoritarios no descartan un traspaso de las propiedades más valiosas de la firma cabecera hacia su Socimi. “Creo que cuando salga Bulwin Investments, Quabit subirá en el corto plazo entre otras cosas porque intentarán colocarle a la socimi algunas de las propiedades de Quabit, y así apuntárselas a beneficios”, indica el mismo accionista con 85.000 títulos citado anteriormente.

Este inversor ve probable que “todo lo valioso de Quabit, lo poco que queda después de las daciones en pago, lo vayan pasando a la socimi, dejando en Quabit solo la deuda”. Por este motivo, asevera que confía “poco o nada” en el equipo gestor. “Creo que a largo plazo intentaran vaciar Quabit para pasarlo a la socimi, y una vez vaciada, concurso de acreedores y liquidación de la compañía”, apostilla.

Por último, añade que descarta una fusión entre ambas firmas porque eso les obligaría a hacerse cargo de la deuda. “los bancos acreedores tampoco son tontos y no se van a querer quedar con el muerto por lo que buscarán alguna solución con la dirección… Los que seguro que perderán son los minoritarios”.

El valor contable de las existencias de Quabit hasta junio –el producto que puede vender- alcanzó los 334,36 millones de euros, de los que 269 millones tienen constituidas garantías hipotecarias con las que garantizar deuda con entidades financieras y aplazamientos de pago de impuestos concedidos por Hacienda. En definitiva, que sólo 65,6 millones de euros en existencias están libres de cargas.

Source: Idealista

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