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Los jueces no podrán frenar desahucios por la mala praxis comercial de la banca

Posted by: In: Inmobiliaria 21 Mar 2018 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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¿Puede un juez frenar un procedimiento de ejecución hipotecaria si detecta una práctica comercial desleal por parte de un banco? Es la pregunta que ha hecho el juez de Primera Instancia de Cartagena al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en una nueva cuestión prejudicial planteada con motivo de una ejecución hipotecaria instada por Bankia contra tres consumidores que habían celebrado con dicho banco un contrato de préstamo con garantía hipotecaria.

Hay que recordar que en marzo de 2013, el TJUE dictaminó que los jueces podían frenar de oficio un procedimiento de ejecución hipotecaria si detectaban la presencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario. Hasta entonces, conforme a la normativa española, los jueces estaban atados de pies y manos en este sentido lo que provocó que muchas familias perdieran sus viviendas y que posteriormente se demostrara que sus hipotecas contenían cláusulas abusivas. Pero, ¿qué sucede si lo que se ha producido es mala praxis por parte del banco?, ¿puede seguir adelante un desahucio?

Según Nils Wahl, abogado general del TJUE, cuyo dictamen no es vinculante para el TJUE, el juez no podrá frenar un desahucio aunque detecte prácticas comerciales desleales salvo que éstas se concreten o deriven en una cláusula abusiva. Y es que, según la normativa española y europea, cuando un juez detecta prácticas mala praxis comercial se inicia un proceso declarativo aparte, independiente del de la ejecución hipotecaria.

Caso concreto

El caso que ha llegado ahora a Europa es el de tres consumidores que, ante las dificultades de pagar la hipoteca, renovaron el contrato en una ocasión, revisándose a la baja el precio del inmueble y aumentándose el capital de préstamo y el período de pago. El inmueble hipotecado era la residencia habitual de los consumidores. Ante el impago de las cuotas de devolución del préstamo, el banco inició el procedimiento de ejecución hipotecaria en marzo de 2015. Los consumidores se opusieron alegando la existencia de cláusulas abusivas en el contrato aduciendo, principalmente, que el banco actuó en contra de sus intereses al revisar a la baja la tasación del inmueble. Es decir, alegan prácticas comerciales desleales por parte de la entidad financiera que derivaron en la ejecución hipotecaria.

Concretamente, adujeron que eran abusivas tanto la cláusula de la ampliación del plazo de devolución como la nueva tasación del bien hipotecado. A su juicio, la ampliación del plazo operó como un mero cebo para inducirles a aceptar una tasación sensiblemente a la baja del bien hipotecado que redundó en su perjuicio, empeorando en gran medida su situación. Sostienen que el consentimiento que prestaron a la novación del préstamo se basó en un error esencial sobre el significado de las condiciones de la contratación. Por otra parte, alegan que Bankia debería haber aceptado la dación en pago del inmueble permitiéndoles quedarse en él como inquilinos, como según ellos dicta el Código de Buenas Prácticas Bancarias, habida cuenta de la situación económica en que se encontraban.

El juez de Cartagena señala que la Ley de Enjuiciamiento Civil no permite oponerse a la ejecución hipotecaria más que por los motivos enumerados exhaustivamente en dicha Ley, entre los que no figuran las prácticas desleales, que deben ser objeto de un recurso aparte, el cual no posibilita la suspensión de la ejecución hipotecaria. Esto significa que si las acciones de Bankia debieran calificarse de práctica desleal, no podrían ser motivo de una oposición a la ejecución ni el juez podría suspender la ejecución.

Es decir, el TJUE ya determinó en 2013 que los jueces pueden paralizar de oficio un procedimiento de ejecución hipotecaria siempre que consideren que en el contrato existen cláusulas abusivas, pero la ley no les permite frenarlo, si lo que aprecian son práctica comercial desleal por parte de la entidad financiera.

Según Nils Wahl, “la cuestión que subyace en este asunto es determinar si es necesario permitir que en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria se suscite de oficio o a instancia de una de las partes la cuestión de la existencia de prácticas comerciales desleales para garantizar al consumidor la protección prevista por la directiva”. Asegura en este sentido que la directiva europea “exige a los estados miembros que existan ‘medios adecuados y eficaces’ para luchar contra las prácticas comerciales desleales”.

La mala praxis debe derivar en cláusula abusiva

Y asegura que el juez español cuestiona que los medios establecidos por el legislador español para luchar contra las prácticas comerciales desleales sean efectivos, ya que no permiten examinar dichas prácticas en procedimientos sumarios, como el procedimiento de ejecución hipotecaria. “El derecho español establece que podrá afirmarse en un proceso declarativo la existencia de prácticas comerciales desleales. Este proceso declarativo carece, no obstante, de los efectos suspensivos del procedimiento de ejecución hipotecaria, y el juez competente tampoco puede adoptar medidas cautelares”, recuerda Wahl.

Es decir, la ejecución hipotecaria podría llegar a término y el consumidor perder su vivienda antes de que se dicte sentencia respecto a si hubo o no mala praxis, lo que supondría un perjuicio injusto para el consumidor si finalmente se dictaminase que sí las hubo.

En sus conclusiones Nils Wahl considera que la directiva europea no se opone a la legislación española, ya que tampoco prevé que los tribunales examinen en el procedimiento de ejecución hipotecaria, de oficio o a instancia de parte, la existencia de prácticas comerciales desleales, y que los derechos que tiene el consumidor sobre prácticas comerciales desleales son diferentes de los que le reconoce la directiva sobre cláusulas abusivas.

De hecho, considera que el hecho que de se declare la existencia de una práctica comercial desleal no determina ‘automáticamente por sí solo’ que la cláusula contractual controvertida sea abusiva. Por lo que no tiene consecuencias directas e inmediatas en la cuestión de si el contrato es válido, sino que deben concurrir una serie de criterios adicionales como, por ejemplo, no haber sido negociada individualmente entre el profesional y el consumidor. En este caso concreto, recuerda Wahl, “la cláusula en cuestión pudo haber sido el resultado de una negociación. Los deudores solicitaron una ampliación del plazo de devolución del préstamo y el banco aceptó esta ampliación a condición de que se hiciera una nueva tasación del bien hipotecado”.

Es decir, si dicha práctica comercial desleal se concreta en una cláusula contractual abusiva, el juez sí podría entrar a valorar su abusividad y, por tanto, llegar a paralizar una ejecución hipotecaria.

Source:: El Confidencial Vivienda

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