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Los PAU del norte de Madrid salen de la crisis con las viviendas a mitad de precio

Posted by: In: Inmobiliaria 27 Feb 2015 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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Sumario

Diciembre de 2007. El precio del metro cuadrado en Sanchinarro roza los 5.000 euros, mientras que en Las Tablas se acerca a los 4.500. Febrero de 2015. La vivienda libre en ambos desarrollos se mueve en torno a 2.500 euros el metro cuadrado, aunque subiendo.

Los programas de actuación urbanística (PAU) del norte de Madrid salen de crisis a mitad de precio. Las viviendas que actualmente se comercializan en estos dos barrios madrileños que tanto apetito comprador despertaron antes del estallido de la burbuja inmobiliaria se mueven en precios de 2002, antes de que se desatara la locura compradora que los empujó hasta niveles estratosféricos. Comprar hoy en día una vivienda nueva de 90 metros cuadrados en Sanchinarro, con garaje y trastero, puede rondar los 300.000 euros. Hace siete años, se superaba con creces el medio millón de euros.

“El exceso de liquidez, el acceso por parte de los compradores a hipotecas por encima del 100% y la fuerte presencia de inversores que buscaban viviendas para sacar posteriormente al mercado del alquiler provocaron que los precios se dispararan en estos dos barrios”, explica a El Confidencial Pablo Méndez, director de inversiones de Aguirre Newman.

Ahora, tras registrar caídas cercanas al 50%, tanto Las Tablas como Sanchinarro han vuelto a atraer a los compradores a unos precios muy competitivos. “Y subiendo”, apunta Luis Corral, de Foro Consultores. “Nos encaminamos hacia precios en torno a los 2.900 y 3.000 euros el metro cuadrado. Obviamente, en estos barrios se ha sentido la crisis, pero la llegada de Telefónica y el inminente aterrizaje del BBVA han permitido que no haya sido tan severa en estos barrios y están animando mucho el mercado del alquiler y el de la compraventa”.

Sanchinarro, Las Tablas, Montecarmelo y Arroyo del Fresno, los PAU del norte de Madrid vuelven a estar, al igual que hace siete años, en el punto de mira de promotores y compradores. Montecarmelo está totalmente consolidado, sin apenas viviendas nuevas libres a la venta, mientras que en Sanchinarro y Las Tablas todavía hay suelo para la construcción de otras 2.000 unidades y en Arroyo del Fresno. Las viviendas de protección oficial han dado paso a la construcción de las primeras promociones de vivienda libre.

Menos de 2.000 viviendas por construir

El ajuste de precios desde máximos ha permitido que la demanda vuelva a centrar su atención en todos ellos después de que Valdebebas les plantara cara gracias a unos precios mucho más atractivos. Un ejemplo, en 2011, en Valdebebas, la vivienda libre rondaba los 2.800 euros el metro cuadrado mientras que en Sanchinarro o Las Tablas, dos de los desarrollos más cercanos, el precio de las nuevas promociones de las viviendas llave en mano, ya construidas, se encontraba, de media, en 3.808 y 3.632 euros el metro cuadrado, respectivamente, según datos de Foro Consultores. Tres años después, tras tocar fondo, las miradas vuelven a dirigirse hacia los PAU del norte.

Pero ¿en qué situación se encuentran estos desarrollos? Sanchinarro y Las Tablas son dos barrios prácticamente consolidados. En el primero se han entregado casi 14.500 viviendas, mientras que sólo hay suelo para construir otras 1.200. En Las Tablas, por su parte, las unidades construidas y entregadas rozan las 11.500 y apenas hay suelo para otras 500, una escasez de oferta que, según explica Luis Corral, está provocando de nuevo cierto calentamiento en los precios del suelo que acabará repercutiendo, inevitablemente, en el precio final de la vivienda.

“Sanchinarro y Las Tablas son, o han sido, dos mercados muy diferentes al de Arroyo del Fresno. Salieron a la venta en un momento de muchísima liquidez y un acceso ilimitado a la financiación, mientras que fueron el objetivo de muchos inversores, lo que disparó los precios. En Sanchinarro llegamos a ver viviendas a 6.000 euros el metro cuadrado”, recuerda Pablo Méndez.

Totalmente consolidado se encuentra ya Montecarmelo, “bastante más pequeño y donde ya prácticamente sólo se pueden comprar viviendas de segunda mano. Eso sí, a razón de 2.700-2.900 euros el metro cuadrado”, apunta Luis Corral. Las más de 8.500 viviendas proyectadas se encuentran prácticamente todas construidas y terminadas.

El tirón de Arroyo del Fresno

Arroyo del Fresno, el último de ellos, se encuentra en plena ebullición. “El gran futuro del norte de Madrid es este barrio”, comenta Pablo Méndez. “Un altísimo porcentaje de los compradores quiere comprar casa para vivir, no para invertir. Las viviendas son más grandes que en Las Tablas o Sanchinarro, donde había bastante producto de menor superficie, ya que se trataba de viviendas que irían destinadas al alquiler. En Arroyo del Fresno, en cambio, han llegado a construirse promociones exclusivamente de cuatro y cinco dormitorios. Y, al ser más grandes, el metro cuadrado es más asequible”, añade.

“Si dejamos al margen Valdebebas, Arroyo del Fresno tiene un enorme tirón entre los compradores. No sólo hay mucho movimiento de grúas, sino que se vende todo. Hay interés por parte de la banca por financiar promociones y hay interés por parte de la demanda para instalarse allí. Se trata de un barrio muy bien ubicado, entre la M-30 y la M-40, con buenos accesos, cerca de Mirasierra y, aunque no tiene todos los servicios de un barrio consolidado, los tiene muy próximos”, añade Luis Corral.

Sumario

Prueba de este apetito son las últimas operaciones de suelo. Hace apenas un mes, Sareb vendía por 64,3 millones de euros once parcelas en este barrio de al consorcio formado por la promotora CP Grupo y Construcciones Amenabar, empresa, esta última, que ya ha construido y entregado viviendas en esta zona y que, como curiosidad, acudió a la puja por el solar de Raimundo Fernández-Villaverde que el Ministerio de Defensa subastó hace unos meses y que, finalmente, fue a parar manos de Domo Gestora por 111 millones de euros. En estas parcelas, Amenabar construirá unas 420 viviendas libres que se sumarán a medio millar de unidades con algún tipo de protección que tiene actualmente en construcción.

“Se ha colonizado muy bien. Amenabar ha sido uno de los promotores más activos en la zona, aunque también ha habido alguna promotora más modesta como Arjusa. Todo lo que se ha construido o está ahora mismo en construcción, todo con algún tipo de protección, ya está vendido”, comenta Luis Corral. “Es un barrio muy apetecible tanto para compradores como para promotores. De hecho, si Sareb hubiera decidido vender esas parcelas individualmente, habrían concurrido muchos promotores locales, añade Pablo Méndez.

En Arroyo del Fresno hay proyectadas unas 2.800 viviendas y todo lo que se ha construido hasta ahora tiene algún tipo de protección, lo que, sin duda, no animaba la puesta en marcha de proyectos de vivienda libre al no poder competir con los precios de los inmuebles protegidos. Por ejemplo, para una vivienda de precio básico de 90 metros cuadrados útiles, tres habitaciones más garaje y trastero, el precio máximo no llega a 210.000 euros. Las viviendas libres de esas características que se construyan a partir de ahora rondarán los 300.000 euros –más garaje y trastero–, en torno a 2.700 euros el metro cuadrado.

“La gran noticia no es sólo el gran interés de los promotores locales, sino que se van a poner en el mercado viviendas de un tamaño razonable a un precio muy atractivo, lo que permitirá que lo que queda por construir se liquide en tres o cuatro años”, concluye Pablo Méndez.

Source:: El Confidencial Vivienda

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