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Precontrato de compraventa: derechos y obligaciones

Posted by: In: Inmobiliaria 28 Jun 2018 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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contrato

Antes de firmar la escritura pública de compraventa, lo normal es que se firme con carácter previo un contrato privado de arras y, en virtud de este, las partes pactarán la reserva del inmueble.

Dicha reserva se realiza mediante la entrega de un importe a cuenta del precio total pactado. En este contrato de arras o señal, deben constar no solo los datos de las partes y el inmueble, sino también el precio total de la compraventa, la cantidad que se entrega como señal y el plazo máximo para otorgar la escritura. Además, deben indicarse de forma clara las consecuencias de no otorgarla, tanto para el comprador como para el vendedor.

Contrato de arras en la compra de vivienda

Arras confirmatorias

Implican que, si una de las partes se echa atrás, la parte contraria le puede exigir el cumplimiento. Es importante tener en cuenta que si en el contrato no se especifica de forma expresa el tipo de arras pactado, lo habitual es que se consideren confirmatorias.

Arras penitenciales

Vienen reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil, e implican que las partes quedan facultadas al desistimiento contractual, pudiendo resolver el contrato. Si el comprador se arrepintiese, perdería el importe entregado en concepto de arras. Si es el vendedor el que se arrepiente, este deberá proceder a su devolución por duplicado. Las arras penitenciales no se presumen: debe constar expresamente que tienen ese carácter o sus consecuencias.

Arras penales

Corresponden a una cantidad de dinero que queda constituida a favor del vendedor como garantía del cumplimiento del contrato de compraventa. Las arras penales se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten el desistimiento unilateral del mismo. En estos casos, se establece que, si una de las partes deshace el contrato, la otra podrá quedarse con la cantidad entregada. Además, podrá exigir también una indemnización por daños y perjuicios, que habrá que justificar.

La diferencia entre las arras penitenciales y las demás, es que son las únicas que permiten, a cualquiera de las partes contratantes, apartarse de la operación de compraventa. De forma que no tienen que cumplir con las obligaciones derivadas del contrato, sin más consecuencia que la pérdida o devolución por duplicado.

Gastos de compraventa

En un contrato privado, además de fijarse el tipo de arras, deberán también constar los siguientes aspectos: precio total de la compraventa, cantidad que se entrega como señal, forma de pago del resto del precio, plazo máximo para otorgar la escritura ante notario y pago de los gastos.

En el contrato también debe constar si el inmueble tiene cargas, como por ejemplo hipotecas, y si el comprador lo adquiere con ellas (porque por ejemplo vaya a subrogarse en la hipoteca pendiente), o si lo adquiere libre de cargas, en cuyo caso el vendedor deberá cancelarlas.

En cuanto a quién asume los gastos derivados de la compraventa, lo más habitual es pactar que tanto los gastos de la notaría como los de registro corran por cuenta de la parte compradora. Si no se pacta nada en el contrato privado o si se indica que los gastos son “según Ley», se repartirían así:

  • Los gastos de escritura (los correspondientes al notario) y los de otorgamiento (es decir, los relativos a la escritura matriz y que supone el coste más elevado), corresponderían al vendedor. La parte compradora pagaría el resto de los gastos de la escritura, es decir, los de la primera copia y demás posteriores a la venta (la cuantía, en este caso, es muy inferior).
  • Los gastos de inscripción en el registro deberá pagarlos el comprador, quien solo se podrá inscribir una vez pagados los impuestos.
  • La cancelación de cargas, gravámenes e hipotecas y los gastos que se deriven, se rigen también por la libertad de pacto. No obstante, si se pacta la venta del inmueble en cuestión como libre, las cancelaciones por medio de escritura serán a cargo del vendedor. En este sentido, lo más conveniente para evitarse problemas es que él refleje expresamente que adquiere la vivienda libre de cargas y gravámenes.
  • El impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) a la hora de comprar una vivienda nueva tiene que pagarse al vendedor. Si se trata de una vivienda usada, tiene que abonarse el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a la Comunidad Autónoma en la que esté situado el inmueble.

IBI y plusvalía municipal

Por lo que respecta al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también conocido como plusvalía municipal), su pago corresponde al vendedor, salvo que se pacte lo contrario. Si por pacto expreso se traslada la obligación de pago al comprador, la entidad municipal acreedora carecería de acción contra él y el Ayuntamiento solo reclamará al vendedor, ya qué frente a él, es el responsable. Si esto ocurre, el vendedor podrá después reclamar al comprador la cantidad satisfecha a la administración local.

En cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016 clarificó la cuestión indicando que el IBI debe pagarse de forma proporcional, salvo pacto en contrario. Es decir, lo que prevalece es el pago en función de la parte del año que cada uno tenga la vivienda a no ser que se pacte expresamente otra cosa. En este sentido el vendedor, sin necesidad de pacto, tiene la posibilidad de repercutir el IBI al comprador por el tiempo que este sea el nuevo propietario en la anualidad del devengo (sería necesario el pacto para impedir su repercusión).

El otorgamiento de la compraventa en escritura pública no es obligatorio, pero es un requisito necesario para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad y que otorgaría al negocio jurídico eficacia frente a terceros y efectos probatorios de eficacia y validez, todo ello en virtud de la fe pública inherente a la intervención de fedatario público.

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Source:: Fotocasa

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