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¿Qué hay que tener en cuenta con un contrato tipo de compraventa?

Posted by: In: Inmobiliaria 22 Jan 2018 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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contrato tipo de compraventa

Antes de firmar la escritura pública de compraventa, lo normal es que se firme con carácter previo un contrato privado de arras.

En virtud de este, las partes pactan la reserva del inmueble. Lo hacen mediante la entrega de un importe a cuenta del precio total pactado. En este contrato de arras o señal, deben constar no solo los datos de las partes y el inmueble, también el precio total de la compraventa, la cantidad que se entrega como señal y el plazo máximo para otorgar la escritura. Además, deben indicarse de forma clara las consecuencias de no otorgarla,tanto para el comprador como para el vendedor.

Los tres tipos de arras

Existen tres tipos de arras. La firma de una u otras dependerá del interés y voluntad de las partes. Debe tenerse en consideración la repercusión que la entrega de arras tiene. Siendo diferentes sus efectos si las partes acuerdan las denominadas arras confirmatorias, penitenciales o penales.

  • Arras confirmatorias

Implican que si una de las partes se echa atrás, la parte contraria le puede exigir el cumplimiento. Si en el contrato no se especificara de forma expresa el tipo de arras pactado, se suelen considerar confirmatorias.

  • Arras penitenciales

Se regulan en el artículo 1.454 del Código Civil. Implican que las partes quedan facultadas al desistimiento contractual, pudiendo resolver el contrato. Si se arrepiente el comprador, pierde el importe entregado en concepto de arras. Si se arrepiente el vendedor, éste deberá proceder a su devolución por duplicado. Las arras penitenciales no se presumen: debe constar expresamente que tienen ese carácter o sus consecuencias.

  • Arras penales

Corresponde a una cantidad de dinero que queda constituida a favor del vendedor como garantía del cumplimiento del contrato de compraventa. En este sentido, garantiza el cumplimiento del contrato. Las arras penales se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten el desistimiento unilateral del mismo. En estos casos, se establece que, si una de las partes deshace el contrato, la otra parte podrá quedarse con la cantidad entregada. Además, ésta podrá exigir una indemnización por los daños y perjuicios, que habrá que justificar.

La diferencia entre las arras penitenciales y las demás, es que son las únicas que permiten, a cualquiera de las partes contratantes, apartarse de la operación de compraventa. De forma que no tienen que cumplir con las obligaciones derivadas del contrato, sin más consecuencia que la pérdida o devolución por duplicado.

Las más frecuentes son las arras penitenciales

En el contrato privado debe fijarse el tipo de arras que son. Además del precio total de la compraventa, la cantidad que se entrega como señal, la forma de pago del resto del precio, el plazo máximo para otorgar la Escritura en Notario y el pago de los gastos.

También debe expresarse en el contrato si el inmueble tiene cargas, como por ejemplo hipotecas. Y si el comprador lo adquiere con ellas, porque, por ejemplo, vaya a subrogarse en la hipoteca pendiente. O bien si lo adquiere libre de cargas, en cuyo caso el vendedor deberá cancelarlas.

En cuanto a quien asume los gastos derivados de la compraventa, lo más habitual es pactar que tanto los gastos de la Notaría como los de Registro corran por cuenta de la parte compradora.

Pero si no se pacta nada en el contrato privado o si se indica que los gastos son “según Ley”, se repartirían así:

  • Los gastos de escritura (los correspondientes al notario), corresponden al vendedor. También los gastos de otorgamiento, es decir, los relativos a la escritura matriz, que es el coste más elevado. La parte compradora pagará el resto de los gastos de la escritura. Es decir, los de la primera copia y demás posteriores a la venta. La cuantía, en este caso, es muy inferior.
  • Los gastos de inscripción en el registro deberá pagarlos el comprador. Solo se podrá inscribir una vez pagados los impuestos.
  • La cancelación de cargas y gravámenes e hipotecas y los gastos que se deriven, se rigen también por la libertad de pacto. Aunque si se pacta la venta del inmueble en cuestión como libre, las cancelaciones por medio de escritura serán a cargo del vendedor. Por eso lo más conveniente, para evitarse problemas, es que el refleje expresamente que adquiere la vivienda libre de cargas y gravámenes.
  • El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) a la hora de comprar una vivienda nueva tiene que pagarse al vendedor. Si se trata de una vivienda usada, tiene que abonarse el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a la Comunidad Autónoma en la que esté situado el inmueble.

Calcular la plusvalía es más sencillo de lo que piensas.

La plusvalía municipal y el pago del IBI

Por lo que respecta al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también conocido como plusvalía municipal), su pago corresponde al vendedor. Salvo pacto en contra. Pero si por pacto expreso se traslada la obligación de pago al comprador, la entidad municipal acreedora carece de acción contra él. El Ayuntamiento podrá reclamar al vendedor. Ya qué frente a él, es el responsable. Si esto ocurre, el vendedor podrá después reclamar al comprador la cantidad satisfecha a la administración local.

En cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016 clarificó la cuestión. En el sentido de entender que el IBI debe pagarse de forma proporcional salvo pacto en contrario. Es decir, lo que prevalece es el pago en función de la parte del año que cada uno tenga la vivienda. Y esto no será así solo si se pacta expresamente otra cosa.

Estableció como doctrina jurisprudencial que por lo tanto el vendedor, sin necesidad de pacto, tiene la posibilidad de repercutir el IBI al comprador por el tiempo que este sea el nuevo propietario en la anualidad del devengo. Y es necesario el pacto para impedir su repercusión.

El otorgamiento de la compraventa en escritura pública no es obligatorio. Pero es un requisito necesario para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Que otorga al negocio jurídico eficacia frente a terceros y efectos probatorios de eficacia y validez, ello en virtud de la fe pública inherente a la intervención de fedatario público.

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Source:: Fotocasa

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