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Stock de viviendas: ¿cuándo se acabará?

Posted by: In: Inmobiliaria 25 Sep 2014 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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stock de viviendas

Una de las principales causas de que todavía no se produzca una recuperación de los precios es el gran número de viviendas nuevas por vender. Según los datos del Ministerio de Fomento, 2013 cerró con un total de 563.908 inmuebles nuevos vacíos. Otras fuentes como la agencia de calificación Fitch situaba esta cifra recientemente en 768.000 viviendas, construidas entre 2002 y 2011.

¿Cómo se llegó a esta situación?

Con el boom inmobiliario, se construyó mucho, en cualquier sitio y de cualquier manera: edificios en las afueras de las grandes ciudades, en poblaciones pequeñas sin mucha demanda, o que no cubren las necesidades básicas de muchas familias. Fueron muchas las viviendas que se hicieron en localizaciones mal comunicadas y/o sin servicios, lo que ha desembocado en un gran número de viviendas nuevas vacías, sin vender, la mayor parte de ellas, en mano de las entidades financieras y, algunas, con difícil salida.

En 2007, cuando empezaba a oírse la palabra crisis, eran muchos los edificios que estaban a mitad de construirse. Por eso, hasta 2009, el porcentaje de vivienda nueva sin vender no dejó de crecer. A partir de 2010, el stock ha bajado poco a poco, entre otros factores por el descenso de la construcción y por la llegada de los inversores extranjeros. Sin embargo, todavía queda mucho camino por recorrer.

Los bancos están rebajando con el tiempo sus activos inmobiliarios gracias a la concesión de créditos hipotecarios con condiciones ventajosas, y a base de mantener el grifo de la financiación cerrado para el resto de promociones. Mientras, los precios siguen bajando a consecuencia de los bajos salarios, las altas tasas de desempleo y porque todavía falta mucho para que se absorba el stock.

De hecho, la reducción del exceso de viviendas se frenó en 2013 y, mientras en 2012 se redujo un 6,9%, en 2013 lo hizo un 3,3%.

Fuente: Ministerio de Fomento

¿Pero dónde está el stock?

Por comunidades autónomas, y según datos de Fomento, el stock acumulado disminuyó en 2013 en todas las comunidades autónomas, excepto en Ceuta, Melilla, Madrid y Asturias. Es más, el exceso de viviendas nuevas por vender bajó en más de un 20% en las comunidades de Extremadura, Cantabria y Navarra.

Tres comunidades autónomas acumularon el 49,26% del total nacional del stock de 2013: Comunidad Valenciana, Andalucía, y Cataluña. Por el contrario, Navarra, Ceuta, Melilla, Cantabria y Extremadura fueron las que tuvieron menor porcentaje.

Analizando la proporción de stock sobre el parque de viviendas existente, el porcentaje es del 2,22%. Las comunidades autónomas con un porcentaje de stock mayor a su parque fueron La Rioja, Castilla-La Mancha, Murcia, Comunidad Valenciana, Canarias y Baleares, frente a Extremadura, Cantabria y Navarra, con cifras menores al 1%.

Si se cruzan los datos del stock nacional y del stock sobre el parque de viviendas, se observa que autonomías como la Comunidad Valenciana y Castilla-La Mancha cuentan con un elevado porcentaje de stock de viviendas, tanto sobre el stock nacional como sobre sus parques de viviendas.

Por zonas, la costa mediterránea y los alrededores de Madrid y Barcelona continúan siendo los puntos con más concentración de viviendas nuevas sin demanda. Justo son estas zonas las preferidas por los extranjeros para invertir, debido a la gran bajada de los precios que han experimentado desde máximos (más de un 40%).

De esta forma, se pueden llegar a predecir qué zonas pueden ser las más susceptibles de registrar variaciones en los precios.

Fuente: Ministerio de Fomento

3,4 millones de viviendas vacías

Sin embargo, la obra nueva sólo es un porcentaje menor dentro del parque de viviendas del país. Según datos del último censo de vivienda (2011), publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el mercado hay 3,4 millones de casas vacías (el 13,7%). Y es que, a la obra nueva que no se vende, hay que añadirle la vivienda usada que, aunque más económica, resulta de difícil acceso debido a la falta de financiación; las segundas residencias y la vivienda obsoleta, que son aquellos inmuebles antiguos situados en mercados inactivos.

La absorción de estas viviendas pasa, sin duda, por la recuperación de la confianza en los hogares españoles, una mejora de las tasas de empleo y de los sueldos, y un mayor acceso al crédito. Hasta que esto no suceda, seguirá habiendo un porcentaje elevado de stock inmobiliario y, como consecuencia, una bajada de los precios, al menos en aquellas zonas donde existe mucha oferta y poca demanda.

¿Cuándo se acabará el stock?

La parte buena es que, pese al fin de la desgravación, las compraventas no paran de subir (un 12,1% en el segundo trimestre del año según Fomento) y, aunque la mayoría de las compras corresponden a vivienda de segunda mano, todo apunta a que el porcentaje de stock absorbido será mayor en 2014 que en 2013.

En zonas como Baleares y Canarias ya se ha absorbido gran parte del excedente de vivienda, mientras que en los centros consolidados de las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, el stock es escaso con respecto a la demanda de vivienda.

Además, algunas comunidades han comenzado a sancionar a aquellas entidades financieras con viviendas vacías, lo que, a corto plazo, podría ayudar a la eliminación de parte del stock.

Las previsiones desde el Ministerio de Fomento eran que este año el stock se viese reducido hasta las 435.000 viviendas. De ser así, expertos como la Sociedad de Tasación (Tinsa) afirman que el excedente inmobiliario podría llegar a desaparecer a finales de 2017, siempre que la economía española, el empleo y el crédito mejorasen, tal y como indican las previsiones.

Otros, como el Instituto de Estudios Económicos (IEE), aseguran que la absorción se finalizará en 2016, debido a la falta de construcción y al aumento de la demanda, lo cual también llevará a una subida de los precios.

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Source:: Fotocasa

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