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Tengo un local y quiero alquilarlo para restauración, ¿qué puedo hacer?

Posted by: In: Inmobiliaria 24 May 2018 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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Tengo un local y quiero alquilarlo para restauración ¿puedo hacerlo? ¿Qué debo tener en cuenta?

Entendiendo que tu local se encuentra situado a pie de calle, en los bajos de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, hay que tener en cuenta que conforme a lo establecido en el art.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, el dueño de cada piso o local ostenta un derecho de propiedad, singular y exclusivo. Este recae sobre los elementos privativos del régimen de Propiedad Horizontal, así que como propietario del local puedes disponer de tu derecho.

Con arreglo a la Ley de Propiedad Horizontal se pueden establecer limitaciones en interés general de la comunidad. Estas son las relativas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble. Pero según la Jurisprudencia, deben constar de manera expresa y estar inscritas en el Registro de la Propiedad para que puedan surtir efectos frente a posibles futuros adquirentes del inmueble.

Es más, últimamente la Jurisprudencia viene declarando que existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal. De tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado. A no ser que este uso esté prohibido por la Ley o por el Titulo Constitutivo o los Estatutos.

A este respecto, hay que tener en cuenta que con carácter general, tanto para aprobar como para modificar el título constitutivo o los Estatutos se requiere unanimidad. Esto implica que establecer limitaciones o prohibiciones a posteriori puede resultar complicado. Y, lógicamente como propietario del local, tienes derecho a disponer del mismo, vendiéndolo, hipotecándolo o arrendándolo, como es tu pretensión.

¿Y si tienen que realizarse obras en el local?

Igualmente, como propietario también tienes derecho a modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de tu local, siempre que no menoscabes o alteres la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores. O perjudiques los derechos de otro propietario, teniendo únicamente obligación de comunicar que va a realizar las obras al presidente.

A tal efecto y enlazando ya con el arrendamiento del local en sí, queremos indicarte que el arrendamiento de local se rige fundamentalmente por la voluntad de las partes, siendo frecuente incluir en el contrato como cláusula que las obras necesarias para el acondicionamiento del local corran por cuenta del arrendatario.

En relación con esto, el Tribunal Supremo tiene establecido que tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia. Pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia. Así como de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes. Dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales, salvo prohibición o limitación estatutaria establecida expresamente. Aunque, lógicamente, no pueden alterar la configuración general del edificio.

Así, por ejemplo, se considera que la instalación de anuncios o carteles es inherente a cualquier actividad negocial y constituye un uso lícito de los elementos comunes en cuanto no se perjudiquen los derechos de los demás propietarios ni alteren el decoro arquitectónico del inmueble.

Los permisos

Una vez localizado el local, es conveniente solicitar información al ayuntamiento sobre si es posible ejercer la actividad de restauración en el mismo. Es preciso hacerlo antes de iniciar cualquier obra ni licencia. Las licencias necesarias son las siguientes:

  • Licencia de obra: para acondicionar el local siguiendo la normativa tanto técnica como medio ambiental necesaria para el ejercicio de la actividad.
  • Licencia de actividad: es necesaria para desarrollar el trabajo. Se solicita ante el ayuntamiento y los requisitos pueden ser entre otros, superficie del local, maquinaria necesaria, salida de humos, salidas de emergencias, supresión de barreras arquitectónicas, etcétera. Para obtenerla es necesario que el proyecto inicial de la obra cumpla con toda la normativa para desarrollarla.
  • Licencia de apertura: certifica que el local cumple con todas las condiciones necesarias para ejercer la restauración en ese local. El ayuntamiento se encargará de tramitarla y concederla.

Si quieres instalar terraza, también necesitas la licencia de ocupación de vía pública para instalar la misma. Una vez concedida la de apertura, el negocio puede ponerse en marcha.

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Asunción Santos
Abogada de Legálitas

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Source:: Fotocasa

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