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Todo lo que influye en el precio del alquiler, más allá de los fondos buitre

Posted by: In: Inmobiliaria 12 May 2018 Comments: 0 Tags: , , , , , , ,
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Vivir de alquiler en ciudades como Madrid o Barcelona y en los barrios más céntricos de ambas ciudades se ha convertido en un auténtico lujo al alcance de unos pocos bolsillos. Para que nos hagamos una idea, los precios en Cataluña se han incrementado un 49% en apenas cuatro años, de tal manera que mientras que en 2013 el alquiler medio se situaba en 8,33 euros el metro cuadrado, a finales de 2017 el precio rozaba los 13 euros. Es decir, el arrendamiento de un piso medio de 80 metros cuadrados habría pasado de 666 euros al mes hasta rozar los 1.000 euros.

Son datos de fotocasa, que revelan cómo la situación se repite en la Comunidad de Madrid, si bien, con menos intensidad. En este caso, la subida ha sido del 27% en cuatro años, de tal manera que se ha pasado de pagar 9 euros el metro cuadrado a 11,45. Es decir, el precio actual del alquiler es de 916 euros frente a los 724 de 2013.

El incremento a nivel nacional ha sido mucho más suave, lo que pone de manifiesto la heterogeneidad del mercado del alquiler en España. A pesar de ello, en los últimos cuatro años, los alquileres se han encarecido casi un 20% en cuatro años, de tal manera que si en 2013 el precio de un piso de 80 metros se situaba en torno a 550 euros al mes, a finales de 2017, el alquiler era 100 euros más caro.

Son muchos los factores que se esconden detrás de este ‘boom’ de precios. En primer lugar, la crisis y el cierre del grifo hipotecario han empujado a miles de españoles hacia el mercado del alquiler ante la imposibilidad de comprar casa. Buena parte de aquellos que ahora viven de alquiler preferirían adquirir una vivienda pero no pueden porque no tienen ahorros y el banco no les concede financiación. Por otro lado, la mejora económica y del empleo ha favorecido una mayor emancipación de los jóvenes españoles, que se han dirigido en masa hacia el mercado del alquiler.

Todo lo anterior ha provocado un fuerte aumento de la demanda que busca piso en alquiler, ejerciendo una enorme presión sobre los precios de un mercado con escasez de oferta, especialmente en las grandes ciudades y dentro de estas, en los barrios más céntricos, donde hay también un ‘boom’ de pisos turísticos que está drenando la escasa oferta existente y provocando que los pocos pisos que se alquilan apenas duren unas horas en los anuncios de agencias y portales inmobiliarios.

Además, comprar para alquilar se ha convertido en una opción muy rentable, no solo para los particulares sino para grandes fondos de inversión que han irrumpido con fuerza en un mercado que puede llegar a ofrecer rentabilidades muy atractivas, entre el 5% y el 6%.

Fondos como Blackstone y Cerberus han comprado masivamente pisos a los grandes bancos españoles —BBVA y Santander—, de tal manera que a lo largo de 2018 pondrán en el mercado unos 80.000 pisos en alquiler, con el impacto que eso tendrá sobre el mercado y sobre los precios. El primero lleva tiempo en el mercado español, ya que el verano de 2013 compró al Ayuntamiento de Madrid casi una veintena de promociones con inquilinos dentro. Cuando esos alquileres han ido venciendo, el fondo también ha incrementado las rentas, como cientos de caseros.

Mucho más barato alquilar casa sin ascensor

Pero más allá de todos ellos, existen otros factores que indicen directamente sobre el precio del alquiler de una vivienda. Además de la ubicación, el hecho de que esta disponga o no de ascensor, garaje o aire acondicionado puede encarecer sensiblemente la factura a final de mes. Si, ante todo, valoramos la ubicación, la única vía que se nos presenta para intentar encontrar un alquiler más asequible es renunciar a alguna de estas comodidades. Y, sin duda, elegir una casa sin ascensor puede ser la opción más rentable, si bien, no olvidemos, que los edificios que no disponen del mismo también suelen ser los de mayor antigüedad, con los inconvenientes que eso puede acarrear.

Para que nos hagamos una idea, un piso con ascensor puede costar, de media, hasta 300 euros mensuales más que una vivienda similar sin dicho equipamiento, tal y como revela un estudio de Mitula Group, un operador de motores verticales de búsqueda de anuncios clasificados que agrupa y clasifica más de 250 millones de anuncios agregados de más de 13.000 medios ‘online’ de medio centenar de países.

Tal y como se puede apreciar en el mapa, aquellas zonas en las que el plus por alquilar un piso con ascensor es mucho más evidente en Madrid. La diferencia entre un piso con él y otro sin él puede llegar a alcanzar los 600 euros, mientras que en Barcelona estaríamos hablando de más de 500 euros. En otras zonas donde el alquiler también se ha disparado, como Málaga, la brecha asciende a unos 450 euros.

Aunque, a nivel general, el hecho de que una vivienda tenga ascensor es la característica que más se valora en el conjunto nacional, la calefacción, por su parte, es un extra mejor valorado en las zonas más frías, como el centro y norte peninsular. Mientras que el aire acondicionado, también está muy valorado en las zonas más calurosas de España.

Si vamos al detalle de los datos, tal y como muestra el gráfico inferior, en todos los distritos de Madrid —excepto en Hortaleza, donde no hay datos disponibles—, resulta más barato vivir de alquiler en un piso sin ascensor que en uno con él. Las diferencias de precio son especialmente llamativas en el caso de los distritos con los alquileres más elevados como Salamanca, Chamartín o Chamberí.

Y lo mismo sucede en Barcelona, donde la brecha entre el alquiler de un piso con ascensor y otro sin él es mucho más abultada en los barrios más ricos. En Les Corts, el alquiler medio de un piso con ascensor asciende a 2.000 euros frente a los 900 de una vivienda sin él, mientras que en Sarrià-Sant Gervasi, la diferencia es de 2.275 euros con ascensor frente a 1.061 euros, sin él.

Obviamente, también influye en el precio el número de habitaciones y el tamaño de la vivienda. En las localidades con los precios más elevados, se mantienen cifras fuera de mercado incluso para los pisos de una habitación. Así, por ejemplo, una vivienda de un dormitorio en Formentera cuesta 1.900 euros de media.

No obstante, no siempre resulta sencillo dar con la superficie o la tipología deseada. Si bien durante la burbuja inmobiliaria los promotores se lanzaron a construir viviendas de menos tamaño para que la demanda pudiera pagarlas, en la actualidad, se ha producido un auténtico ‘boom’ por los pisos de gran tamaño. Aun así, las viviendas de dos y tres habitaciones representan el 50% del parque total en ciudades como Madrid o Barcelona, mientras que en municipios costeros o con un fuerte componente turístico, como Tenerife (16,29%), es donde los pisos más pequeños (de una habitación) son más habituales, un hecho que se justifica por la existencia de más apartamentos.

Source:: El Confidencial Vivienda

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